Uvod: roh-bau kao prilika i izazov
Godina 2026. donosi značajan val novih uredskih kvadrata u Hrvatskoj, ponajprije u Zagrebu. Više poslovnih zgrada bit će završeno i ponuđeno tržištu u roh-bau fazi – što znači da zakupci preuzimaju prostor u stanju konstrukcijske gotovosti, bez završenih interijera.
Za mnoge kompanije to predstavlja jedinstvenu priliku: stvaranje radnog okruženja potpuno usklađenog s vlastitim identitetom, kulturom i organizacijskim modelom rada. Istovremeno, roh-bau zahtijeva obvezu – angažman stručnog partnera koji će osmisliti, projektirati i izvesti sve elemente koji čine ured funkcionalnim, estetski usklađenim i tehnički pouzdanim.
Novi projekti na hrvatskom tržištu 2026.
Supernova Office Towers
Jedan od najiščekivanijih projekata zasigurno je Supernova Office Towers u Buzinu. Dva poslovna tornja, ukupne površine približno 15.000 m², u roh-bau izvedbi bit će dostupna zakupcima tijekom 2026. godine. Lokacija, neposredno uz glavne prometnice i Zračnu luku Zagreb, čini ih posebno atraktivnim za međunarodne kompanije i velike domaće tvrtke.
Pemo Business Arena
Na jugozapadnom ulazu u grad razvija se Pemo Business Arena, poslovna zgrada sa staklenom fasadom i oko 9.000 m² uredskog prostora. Završetak se planira također 2026. godine. Položaj uz Arenu Zagreb i Jadransku aveniju nudi odličnu prometnu povezanost, a sam projekt predstavlja suvremenu alternativu tvrtkama koje žele izbjeći gužve u centru grada.
Matrix Office Park D i VMD Tower
Posebnu dinamiku donose i nadogradnje postojećih poslovnih zona. Matrix Office Park u Radničkoj ulici dobit će svoju četvrtu zgradu, dok će Heinzelovu dodatno oblikovati novi VMD Tower. Oba projekta ciljaju zakupce koji traže vrhunske standarde, energetsku učinkovitost i prostornu fleksibilnost, a zajedničko im je to da na tržište ulaze u roh-bau fazi.
Za zakupce, svi ovi projekti znače priliku da definiraju prostor po vlastitoj mjeri. Međutim, važno je naglasiti: roh-bau sam po sebi nije rješenje, nego početna točka. Prava vrijednost stvara se tek kada se prazni kvadrati transformiraju u urede spremne za ljude i svakodnevni rad.
Roh-bau prostor u stanju konstrukcijske gotovosti
Što znači roh-bau u uredskom kontekstu
Roh-bau prostor možemo opisati kao „prazno platno“. Nema završenih podova, spuštenih stropova, rasvjete ni namještaja, dok su instalacije izvedene samo do osnovnih točaka. Sve je otvoreno i fleksibilno, a budući korisnik ima potpunu slobodu definiranja prostorne organizacije, materijala i atmosfere interijera.
Prednosti i izazovi roh-bau prostora
Prednost takvog prostora je u potpunoj prilagodljivosti – moguće je kreirati ured koji odražava identitet i vrijednosti tvrtke. Istovremeno, ta sloboda nosi i izazov: od prvog dana nužan je jasan koncept i stručan partner koji može osmisliti prostorni raspored, projektirati sve tehničke sustave i koordinirati fit-out izvedbu.
Od vizije do izvedbe: važnost arhitektonskog i izvedbenog partnera
Koncepcijski i idejni projekt
Transformacija roh-bau prostora započinje arhitektonskom analizom i koncepcijskim dizajnom. U ovoj fazi definira se funkcionalni program, način rada organizacije i organizacija prostora – od radnih zona i soba za sastanke do prostora za neformalnu komunikaciju i opuštanje.
Glavni i izvedbeni projekt
Na temelju idejne koncepcije razvija se glavni i izvedbeni projekt. On obuhvaća detaljnu razradu instalacija (elektro, HVAC, IT, akustika), odabir materijala, rasvjete i završnih obloga. Ovdje je presudna interdisciplinarna suradnja arhitekata, dizajnera interijera i inženjera tehničkih struka.
Fit-out i završni radovi
Posljednja faza je fit-out izvedba – fizička realizacija prostora. U njoj se izvode građevinski radovi, ugrađuju pregradni sustavi, spušteni stropovi, podne obloge, staklene pregrade, namještaj i rasvjetna tijela. Ova faza zahtijeva preciznu koordinaciju izvođača, upravljanje troškovima i strogu kontrolu rokova.
Ključni aspekti na koje treba obratiti pozornost
Opseg isporuke u roh-bau fazi
Pri preuzimanju prostora ključno je razumjeti što se dobiva u osnovnoj isporuci. U nekim slučajevima instalacije su provedene samo do glavnih vertikala, dok sav daljnji razvod ostaje na zakupcu. To značajno utječe na budžet i dinamiku projekta.
Tehnički standardi i certifikati
Važno je provjeriti tehničke parametre zgrade. Certifikati poput BREEAM-a ili WELL-a potvrđuju održivost, energetsku učinkovitost i kvalitetu unutarnjeg okoliša. Dugoročno, to znači niže operativne troškove i bolje uvjete rada.
Operativni i dugoročni troškovi
Osim investicijskih, bitni su i operativni troškovi – poput service charge-a i režija – koji dugoročno čine značajan udio u ukupnim troškovima korištenja prostora. Transparentnost tih stavki ključna je za kvalitetno planiranje.
2026. kao godina transformacije poslovnih prostora
Nadolazeći roh-bau projekti u Zagrebu i drugim hrvatskim gradovima označavaju novu fazu tržišta. Za zakupce, oni predstavljaju priliku za kreiranje ureda po mjeri – no samo uz pravog partnera. Roh-bau je tek početak; stvarna vrijednost nastaje kroz arhitektonsku transformaciju i kvalitetnu izvedbu.
